Wer als deutscher Käufer eine Immobilie in Frankreich erwerben möchte, steht nicht nur vor der Frage nach dem passenden Objekt. Auch die rechtliche Struktur des Immobilienerwerbs sollte frühzeitig geplant werden. Eine häufig genutzte Möglichkeit ist die Société Civile Immobilière (SCI). Dabei handelt es sich um eine französische Rechtsform, die speziell für das Halten und Verwalten von Grundvermögen eingesetzt wird.Eine SCI in Frankreich kann insbesondere bei gemeinsamem Immobilienbesitz, bei der langfristigen Vermögensplanung oder bei der späteren Übertragung von Immobilien an die nächste Generation interessant sein. Gleichzeitig bringt die Gesellschaft zusätzliche rechtliche, steuerliche und organisatorische Pflichten mit sich. Für deutsche Käufer stellt sich deshalb die zentrale Frage: Lohnt sich eine SCI in Frankreich tatsächlich oder ist der direkte Erwerb einer Immobilie die bessere Lösung?Im Folgenden erfahren Sie, wie eine SCI funktioniert, welche Vorteile und Risiken sie bietet und worauf deutsche Käufer bei der Gründung und Nutzung einer französischen Immobiliengesellschaft achten sollten.Unsere Alaris Rechtsanwälte für Vertragsrecht, Arbeitsrecht und Handelsrecht kennen sich mit allen wichtigen Aspekten rund um Immobilienkauf und die SCI in Frankreich aus. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf!
Was ist eine SCI in Frankreich?
Die Société Civile Immobilière ist eine französische Gesellschaft des Zivilrechts, deren Zweck typischerweise im Erwerb, Halten und Verwalten von Immobilien liegt. Bei dieser spezifischen SCI Gesellschaftsform in Frankreich gehört die Immobilie nicht unmittelbar den einzelnen Personen, sondern der SCI selbst. Die Gesellschafter halten stattdessen Geschäftsanteile (Parts Sociales) an der Gesellschaft.
Die SCI wird häufig von mehreren Personen genutzt, die gemeinsam eine Immobilie erwerben möchten. Denkbar ist beispielsweise der gemeinsame Kauf eines Ferienhauses durch Ehepartner oder Familienmitglieder. Ebenso kann die Gesellschaft zur langfristigen Verwaltung eines vermieteten Immobilienbestands eingesetzt werden.
Im Unterschied zum direkten Immobilienerwerb wird das Objekt damit in eine eigene rechtliche Struktur eingebunden. Die jeweiligen Rechte der Gesellschafter ergeben sich aus den Gesellschaftsanteilen und den Regelungen des Gesellschaftsvertrags (Statuts).
SCI als Personengesellschaft in Frankreich: was bedeutet das?
Bei der SCI in Frankreich als Personengesellschaft handelt es sich um eine société civile und damit um eine Gesellschaft des französischen Zivilrechts. Für deutsche Käufer ist insbesondere wichtig, dass die SCI nicht ohne Weiteres mit einer deutschen GmbH gleichgesetzt werden kann.
- Eigenes Gesellschaftsvermögen: Die Gesellschaft ist eine eigene juristische Person und kann selbst Eigentümerin einer Immobilie sein.
- Keine reine Kapitalgesellschaft: Die Gesellschafter bleiben eng mit der Gesellschaft verbunden, weshalb die Haftungsstruktur wesentlich von einer klassischen Kapitalgesellschaft abweicht.
- Grenzüberschreitende Einordnung: Für die rechtliche und steuerliche Einordnung einer SCI kommen neben dem französischen Recht auch deutsche Vorschriften zum Tragen.
Eine pauschale Betrachtung nach ausschließlich französischem oder ausschließlich deutschem Recht ist deshalb häufig nicht ausreichend.
Wie funktioniert eine SCI in Frankreich?
Die Gründung einer SCI erfolgt durch mindestens zwei Gesellschafter. Diese schließen einen Gesellschaftsvertrag, die sogenannten Statuts, und legen darin unter anderem den Zweck der Gesellschaft, die Beteiligungsverhältnisse und die Rechte der Gesellschafter fest.
Anschließend wird die SCI nach den französischen gesetzlichen Vorgaben registriert. Für den Erwerb einer Immobilie sind dabei insbesondere die gesellschaftsrechtlichen und notariellen Anforderungen zu beachten.
Gesellschaftsvertrag & Beteiligungsverhältnisse
Der Gesellschaftsvertrag bildet das Fundament der SCI. Hier werden die Entscheidungsprozesse sowie vertragliche Schutzklauseln verankert.
Besonders relevant sind Regelungen für den Fall, dass ein Gesellschafter seine Anteile verkaufen möchte, verstirbt oder aus der Gesellschaft ausscheiden will. Je genauer diese Situationen geregelt sind, desto geringer ist das Risiko späterer Konflikte unter den Beteiligten. Gerade bei Familienimmobilien bietet eine vorausschauende Gestaltung einen erheblichen Mehrwert.
Die Rolle des gérant
Eine zentrale Rolle übernimmt der Gérant (Geschäftsführer bzw. Verwalter). Er führt die laufenden Geschäfte und vertritt die SCI nach außen – etwa beim Abschluss von Mietverträgen, der Beauftragung von Handwerkern oder der Kommunikation mit Banken und Behörden.
Welche Entscheidungen der Gérant alleine treffen darf und wann die Zustimmung der Gesellschafterversammlung erforderlich ist, sollte in der Satzung eindeutig festgelegt werden.
Welche Vorteile bietet eine SCI Frankreich für deutsche Käufer?
Die SCI kann bei einem Immobilienerwerb in Frankreich verschiedene Vorteile bieten. Ob diese tatsächlich zum Tragen kommen, hängt jedoch stark von der persönlichen Situation, der geplanten Nutzung der Immobilie und den langfristigen Zielen der Käufer ab.
Gemeinsamer Erwerb einer Immobilie
Eine SCI kann die Verwaltung einer gemeinsam gehaltenen Immobilie erleichtern. Statt dass mehrere Personen unmittelbar als Miteigentümer im Grundbuch stehen, halten sie Anteile an der Gesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist.
Dies kann insbesondere bei Familien oder mehreren Investoren interessant sein. Die Beteiligungsverhältnisse lassen sich über die Gesellschaftsanteile abbilden und müssen nicht zwingend der tatsächlichen Nutzung der Immobilie entsprechen.
Flexible Gestaltung der Beteiligungsverhältnisse
Die Aufteilung der Gesellschaftsanteile kann individuell gestaltet werden. Dadurch kann beispielsweise berücksichtigt werden, welchen finanziellen Beitrag einzelne Gesellschafter zum Erwerb leisten.
Auch spätere Übertragungen können grundsätzlich über die Gesellschaftsanteile erfolgen. Dadurch kann eine SCI für langfristige Vermögensstrukturen interessant sein.
Langfristige Verwaltung von Immobilien
Eine SCI kann dazu dienen, eine Immobilie dauerhaft innerhalb einer strukturierten Gesellschaft zu halten. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn die Immobilie nicht nur für die eigene Nutzung erworben, sondern langfristig verwaltet oder vermietet werden soll.
Bei einer SCI mit nicht möblierter Vermietung werden die Einkünfte grundsätzlich steuerlich den Gesellschaftern zugerechnet. Die französische Finanzverwaltung sieht für solche SCI grundsätzlich eine Erklärung der Gesellschaft vor, während die Gesellschafter entsprechend ihrer Beteiligung an den Ergebnissen besteuert werden.
Vermögensnachfolge & Übertragung von Anteilen
Ein weiterer Vorteil liegt in der Gestaltung langfristiger Vermögensübertragungen. Statt eine Immobilie unmittelbar zu übertragen, können unter bestimmten Voraussetzungen Gesellschaftsanteile übertragen werden.
Gerade bei größeren Familienvermögen kann eine solche Struktur interessant sein. Allerdings sind hierbei sowohl französische als auch gegebenenfalls deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuerfragen zu berücksichtigen.
Die SCI sollte daher nicht allein aus Gründen einer vermeintlich einfacheren Nachfolge gegründet werden. Eine individuelle Prüfung der konkreten Vermögens- und Familienstruktur ist unerlässlich.
Welche Nachteile & Risiken hat eine SCI in Frankreich?
Trotz ihrer Vorteile ist eine SCI keine automatische Lösung für jeden Immobilienkauf in Frankreich. Die Gründung und laufende Verwaltung verursachen zusätzlichen Aufwand und können je nach Ausgestaltung auch steuerliche Nachteile mit sich bringen.
Zusätzlicher Verwaltungsaufwand
Eine SCI ist eine eigenständige Gesellschaft. Dazu gehören die ordnungsgemäße Buchführung, die Verwahrung gesellschaftsrechtlicher Unterlagen sowie die jährliche Einberufung einer Gesellschafterversammlung. Wer lediglich ein kleines Ferienhaus zur reinen Eigennutzung sucht, sollte diesen Aufwand kritisch abwägen.
Persönliche Haftung der Gesellschafter
Die SCI bietet keine vollständige Haftungsabschirmung. Unter den Voraussetzungen des französischen Rechts können Gesellschafter für Verbindlichkeiten der SCI persönlich in Anspruch genommen werden. Die konkrete Haftung richtet sich dabei nach den gesetzlichen Vorgaben und der jeweiligen Beteiligung.
Steuerliche Folgen müssen individuell geprüft werden
Auch steuerlich ist die SCI kein Selbstläufer. Insbesondere die Frage, ob die Gesellschaft der französischen Einkommensteuerlogik oder der Körperschaftsteuer unterliegt, kann erhebliche Auswirkungen haben. Bei einer klassischen SCI, die Immobilien nicht möbliert vermietet, werden die Einkünfte grundsätzlich bei den Gesellschaftern entsprechend ihrer Beteiligung berücksichtigt.
Anders kann es bei einer SCI aussehen, die eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Die französische Finanzverwaltung behandelt die möblierte Vermietung grundsätzlich als gewerbliche Tätigkeit. Eine SCI, die eine solche Tätigkeit ausübt, kann deshalb grundsätzlich der französischen Körperschaftsteuer unterliegen. Für bestimmte Fälle besteht eine begrenzte steuerliche Toleranz für gewerbliche Einnahmen.
Gerade bei Ferienimmobilien ist dieser Punkt entscheidend. Wer eine Immobilie über eine SCI erwerben und anschließend möbliert vermieten möchte, sollte die steuerlichen Folgen deshalb unbedingt vor dem Kauf prüfen.
SCI Frankreich und Steuern: Was müssen deutsche Käufer beachten?
Die steuerliche Behandlung einer SCI hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören insbesondere die konkrete Tätigkeit der Gesellschaft, die Art der Vermietung und die steuerliche Ansässigkeit der Gesellschafter.
Vermietung ohne Möbel
Bei der Vermietung einer Immobilie ohne Möbel werden die Einkünfte grundsätzlich als revenus fonciers, also als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, behandelt. Bei einer entsprechenden SCI werden diese Einkünfte grundsätzlich den Gesellschaftern zugerechnet. Für deutsche Gesellschafter ist zusätzlich zu prüfen, wie die Einkünfte nach dem deutsch-französischen Steuerrecht in Deutschland berücksichtigt werden.
Möblierte Vermietung
Bei einer möblierten Vermietung gelten andere Regeln. Die französische Finanzverwaltung ordnet Einnahmen aus möblierter Vermietung grundsätzlich den gewerblichen Einkünften (BIC) zu. Bei einer SCI kann dies dazu führen, dass die Gesellschaft selbst der Körperschaftsteuer unterliegt. Gleichzeitig entstehen zusätzliche buchhalterische und steuerliche Pflichten.
Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus über eine SCI erwerben möchte, sollte daher bereits vor der Gründung klären, ob eine Vermietung geplant ist und in welcher Form diese erfolgen soll.
Verkauf der Immobilie & Wertzuwachs
Auch beim späteren Verkauf der Immobilie können steuerliche Folgen entstehen. Bei einer SCI, die dem Einkommensteuerregime unterliegt, wird ein gelegentlicher Verkauf einer Immobilie grundsätzlich nach den Regeln für private Immobilienveräußerungen behandelt. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn wird dabei entsprechend den Beteiligungsverhältnissen den Gesellschaftern zugerechnet. Für deutsche Käufer ist zusätzlich zu prüfen, welche Auswirkungen der Verkauf in Deutschland hat und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird.
Für wen lohnt sich eine SCI Frankreich?
Ob sich eine SCI lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Gesellschaft kann insbesondere dann interessant sein, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben oder die Immobilie langfristig innerhalb einer Familienstruktur gehalten werden soll.
Typische Konstellationen sind beispielsweise:
- Ehepartner erwerben gemeinsam ein Ferienhaus in Frankreich.
- Mehrere Familienmitglieder möchten eine Immobilie gemeinsam halten.
- Eine Immobilie soll langfristig innerhalb einer Familienstruktur verwaltet werden.
- Mehrere Immobilien sollen in einer einheitlichen Gesellschaftsstruktur gehalten werden.
- Die Eigentümer möchten die spätere Übertragung von Beteiligungen strukturiert planen.
Weniger naheliegend ist die SCI dagegen, wenn eine einzelne Person lediglich eine einzelne Immobilie für die eigene private Nutzung erwerben möchte und keine besonderen Anforderungen an Nachfolge oder gemeinschaftliche Verwaltung bestehen.
SCI oder direkter Immobilienkauf?
Die Entscheidung zwischen einer SCI und einem direkten Immobilienkauf sollte anhand der individuellen Ziele getroffen werden.
Beim direkten Erwerb wird die Immobilie unmittelbar von den Käufern erworben. Die Struktur ist dadurch vergleichsweise einfach. Bei mehreren Eigentümern müssen jedoch die jeweiligen Rechte und Pflichten sorgfältig geregelt werden.
Bei einer SCI wird die Immobilie hingegen von der Gesellschaft erworben. Die Käufer halten anschließend Gesellschaftsanteile. Dadurch entsteht eine zusätzliche rechtliche Ebene, die mehr Gestaltungsmöglichkeiten bieten kann, aber auch zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursacht.
Entscheidend ist daher nicht, welche Variante grundsätzlich „besser“ ist. Vielmehr muss geprüft werden, welche Struktur langfristig zur geplanten Nutzung, Finanzierung, Vermögensplanung und Nachfolge passt.
| Kriterium | Direkter Immobilienkauf | Erwerb über eine SCI |
| Eigentümer | Käufer direkt im Grundbuch | Die SCI (Käufer halten Gesellschaftsanteile) |
| Verwaltung | Einfach, keine gesellschaftsrechtlichen Pflichten | Laufender Aufwand (Hauptversammlung, Buchhaltung) |
| Miteigentum | Gemeinsames Eigentum im Rahmen der Indivision | Flexible Gestaltung durch die Statuts |
| Übertragbarkeit | Nur im Ganzen oder in Bruchteilen notarisiert | Schrittweise Übertragung von Anteilen möglich |
| Möblierte Vermietung | Eigenständige steuerliche Behandlung | Kann zur Körperschaftsteuerpflicht der SCI führen |
Welche Kosten entstehen bei einer SCI in Frankreich?
Bei der Gründung und Verwaltung einer SCI können verschiedene Kosten entstehen. Dazu gehören insbesondere Kosten für die Gründung der Gesellschaft, die Erstellung des Gesellschaftsvertrags sowie gegebenenfalls für notarielle, steuerliche oder anwaltliche Beratung. Hinzu kommen laufende Kosten für die Verwaltung und gegebenenfalls die Buchhaltung und steuerliche Betreuung.
Wie hoch die tatsächlichen Kosten ausfallen, hängt stark davon ab, wie komplex die Gesellschaft aufgebaut ist, wie viele Gesellschafter beteiligt sind und welche Tätigkeit die SCI ausübt. Bei einer SCI mit umfangreicher Vermietungstätigkeit können die laufenden steuerlichen und buchhalterischen Pflichten deutlich höher sein als bei einer Gesellschaft, die lediglich eine Immobilie für die Gesellschafter hält.
Was sollten deutsche Käufer vor der Gründung einer SCI prüfen?
Bevor eine SCI Frankreich gegründet wird, sollten deutsche Käufer zunächst klären, welchem Zweck die Gesellschaft dienen soll. Die spätere Nutzung der Immobilie ist dabei ebenso wichtig wie die langfristige Vermögensplanung. Zu den wichtigsten Fragen gehören:
- Wer soll Gesellschafter der SCI werden?
- In welchem Verhältnis sollen die Anteile verteilt werden?
- Wer soll als gérant tätig sein?
- Wird die Immobilie selbst genutzt oder vermietet?
- Ist eine möblierte Vermietung geplant?
- Wie soll die Immobilie finanziert werden?
- Was geschieht bei einem Verkauf der Anteile?
- Was passiert beim Tod eines Gesellschafters?
- Wie soll die Immobilie später auf Kinder oder andere Familienmitglieder übertragen werden?
- Welche steuerlichen Folgen entstehen in Frankreich und Deutschland?
Je früher diese Fragen geklärt werden, desto besser kann die SCI auf die tatsächlichen Bedürfnisse der Käufer zugeschnitten werden.
Französisches & deutsches Recht bei der SCI gemeinsam betrachten
Für deutsche Käufer liegt eine der größten Herausforderungen darin, dass die SCI zwar eine französische Gesellschaft ist, ihre Gesellschafter aber häufig in Deutschland steuerlich ansässig sind. Dadurch können grenzüberschreitende Rechts- und Steuerfragen entstehen. Neben dem französischen Gesellschafts- und Steuerrecht können insbesondere deutsche steuerliche Vorschriften und das deutsch-französische Doppelbesteuerungsabkommen relevant werden. Eine isolierte Beratung nach ausschließlich französischem oder deutschem Recht kann deshalb zu kurz greifen. Entscheidend ist eine Gesamtbetrachtung der geplanten Struktur.
Lohnt sich die SCI Frankreich für deutsche Käufer?
Eine SCI Frankreich kann für deutsche Käufer eine interessante Möglichkeit sein, eine französische Immobilie gemeinsam zu erwerben, langfristig zu verwalten oder in eine geplante Vermögensstruktur einzubinden. Besonders bei mehreren Gesellschaftern und einer langfristigen Familienplanung kann die Gesellschaft Vorteile bieten.
Gleichzeitig bringt eine SCI zusätzliche gesellschaftsrechtliche, steuerliche und administrative Anforderungen mit sich. Insbesondere die geplante Nutzung der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle. Bei einer möblierten Vermietung können beispielsweise andere steuerliche Folgen entstehen als bei einer klassischen Vermietung ohne Möbel.
Für deutsche Käufer sollte daher bereits vor dem Immobilienerwerb geprüft werden, ob eine SCI tatsächlich zur persönlichen Situation und den langfristigen Zielen passt. Eine sorgfältig geplante Struktur kann spätere rechtliche und steuerliche Probleme vermeiden und dafür sorgen, dass die Immobilie in Frankreich langfristig sinnvoll gehalten werden kann.
Als deutsch-französische Kanzlei in Paris unterstützen wir bei Alaris Law deutsche Unternehmen und Privatpersonen bei rechtlichen Fragen rund um Frankreich. Dazu gehört auch die Beratung zu französischen Gesellschaftsformen und Immobilienstrukturen. Wenn Sie eine Immobilie in Frankreich über eine SCI erwerben oder eine bestehende SCI rechtlich prüfen lassen möchten, beraten wir Sie gerne zu den Besonderheiten des französischen Rechts.