Wie auch in Deutschland oder Österreich ist das Baurecht in Frankreich sehr spezifisch. Im Gegensatz zu den genannten Ländern werden in Frankreich Bauherr und Subunternehmer sehr geschützt, was eine Beweislastumkehr mit sich bringt. Laut französischem Baurecht müssen Baubeteiligte im Streitfall dem Bauherrn gegenüber nachweisen können, dass die Regeln der Baukunst wie auch die wichtige Aufklärungspflicht eingehalten wurden. Bei grösseren Bauprojekten hat dies zur Folge, dass Baubeteiligte schriftlich und per Einschreibebrief dieser Beweislast nachkommen, um im Streitfall über die notwendige Korrespondenz zu verfügen.
Die Anwälte der Kanzlei Alaris beraten französische, deutsche und internationale Baufirmen, Subunternehmer, Bauherren, Projektentwickler und/oder Architekten in Sachen französisches Baurecht.
Baurecht für Subunternehmer in Frankreich
Subunternehmer sind durch das französische Baurecht gesetzlich geschützt. Subunternehmen werden schriftlich angemeldet und von den Bauherren genehmigt. Zudem müssen Subunternehmerverträge geschlossen werden.
Bei privaten Bauaufträgen werden Zahlungen an den Subunternehmer durch eine Zahlungsgarantie abgesichert (Loi n° 75-1347 du 31 décembre 1975). Laut französischem Baurecht kann der Subunternehmer auf diesen Schutzmechanismus nicht verzichten. Solange die Zahlungsgarantie nicht gestellt wurde, ist der Subunternehmervertrag schwebend unwirksam und kann vom Subunternehmer einseitig aufgelöste werden. Fehlt eine solche Zahlungsgarantie, kann der Subunternehmer nach Aufforderung seine Arbeiten einstellen und auf Schadensersatz klagen. Ferner fällt der Festpreis.
Bei öffentlichen Bauaufträgen bedarf es dieser speziellen Zahlungsgarantie nicht. Laut öffentlichem Baurecht in Frankreich wird muss der Bauherr zwingend an den Subunternehmer 1. Ranges zahlen.
Lieferanten sind hiervon jedoch ausgenommen. Die Unterscheidung zwischen Lieferanten und Subunternehmern, die Speziallieferungen anfertigen – und unter das Subunternehmerschutzgesetz fallen – ist jedoch nicht immer einfach.
Baurecht für Bauherrn in Frankreich
Laut französischem Baurecht besteht die Pflicht zur Stellung einer Zahlungsgarantie nicht nur zwischen dem General- und Subunternehmer, sondern auch zwischen Bauherren und Generalunternehmer bzw. Architekt und/oder Planungsbüro. Der Bauherr hat gem. Art. 1799-1 Code Civil dem Baubeteiligten eine Zahlungsgarantie in voller Höhe zu stellen. Fehlt diese Garantie, kann der Baubeteiligte seine Arbeiten einstellen.
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Gewährleistungsrecht in Frankreich
Anders als in Deutschland und Österreich, beginnen nach Bauabnahme drei unterschiedliche gesetzliche Fristen zur Gewährleistung in Frankreich: Garantie de Parfait achèvement, Garantie Biennale und Garantie Décennale.
Von den Garantien zur französischen Gewährleistung sind alle Baubeteiligten wie Bauunternehmen, Architekten, Bauherrnvertreten sowie Planungsbüros betroffen.
Zunächst beginnt die einjährige Gewährleistungsfrist, die sog. Garantie de Parfait achèvement. Diese Gewährleistungsfrist besagt, dass die Baubeteiligten alle im Abnahmeprotokoll enthaltenen Mängel sowie alle auftretenden versteckten Mängel – egal welcher Art – bei denen es sich um keine reine Abnutzungserscheinungen handelt, auf eigene Kosten beheben muss.
Während der Dauer von zwei Jahren nach Abnahme besteht die sog. Garantie Biennale. Nach dieser gesetzlichen Garantiehaftung verpflichtet sich das Unternehmen, welches die Arbeiten ausgeführt hat, nicht funktionierende Ausstattungselemente auf eigene Kosten zu reparieren oder zu ersetzen. Bei den Ausstattungselementen handelt es sich um Bauelemente, die vom Gebäude gelöst werden können, ohne dieses dabei zu beschädigen (z.B. Rolläden).
In Frankreich besteht ferner die sog. Garantie Décennale d.h. die zehnjährige Gewährleistungsfrist. Laut dieser französischen Gewährleistung haftet der Baubeteiligte für Schäden am Bauwerk, die die Solidität des Gebäudes oder den Nutzungszweck beinträchtigen.
Décennale Gewährleistungsversicherung
Die zehnjährige Gewährleistungsfrist Garantie Décennale führt dazu, dass sich Baubeteiligte in Frankreich für diesen Zeitraum versichern lassen. Die sog. Décennale Versicherung ist eine Zwangsgewährleistungsversicherung, von der auch deutsche und österreichische Bauunternehmer sowie Architekten, die in Frankreich tätig werden, betroffen sind.
Für ausländische Bauunternehmen ist es nicht immer einfachen einen „Décennal- Versicherer“ zu finden. Bis ein ausländisches Bauunternehmen die Versicherung erhält, können bis zu 6-8 Monate vergehen.
Wenn mehrere Baustellen in Frankreich abgewickelt werden, werden die Kosten der Versicherung anhand des Jahresumsatzes des Unternehmens berechnet. Dabei hat eine mögliche Insolvenz des Unternehmens keine Auswirkung auf die zehnjährige Gewährleistungsverpflichtung des Versicherers.
Zusätzlich zur Décennale Versicherung muss der Bauherr eine Schadensvorfinanzierungsversicherung, die sog. Dommage-ouvrage abschließen. Diese Versicherung deckt zukünftige Schäden nach Abnahme. Die Vorfinanzierungsversicherung ermöglicht dem Bauherrn, schnell finanziell entschädigt zu werden ohne. Der Bauherr muss hierdurch auf keine gerichtliche Entscheidung und auf kein Expertenverfahren warten, in der über die jeweiligen Verantwortlichkeiten entschieden wird.
Gewerbemietverträge
Der gewerbliche Mietvertrag in Frankreich ist ein Mietvertrag für Räumlichkeiten, in denen eine gewerbliche, industrielle oder handwerkliche Tätigkeit ausgeübt wird. Dabei müssen die Räumlichkeiten zwingend für den Gewerbebetrieb genutzt werden. Der Gewerbemietvertrag ist im französischen Handelsrecht geregelt Teil des in Frankreich besonders geschützen eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebes, sog. Fonds de Commerce“.
Der Gewerbemietvertrag wird in der Regel für mindestens 9 Jahre geschlossen. Vermieter und Mieter können jedoch auch einen Vertrag für einen längeren Zeitraum abschließen. Es ist jedoch nicht möglich, den Vertrag auf unbestimmte Zeit zu schließen. Der Vermieter hat dem Mieter im Falle der Beendigung des gewerblichen Mietvertrags eine Räumungsentschädigung zu zahlen. Der Mieter kann seinerseits nach Ablauf von 3 oder 6 Jahren kündigen. Der Vermieter kann jedoch nur in Ausnahmefällen kündigen. Um den Gewerbemietvertrag zu beenden, muss der Mieter dem Vermieter das Kündigungsschreiben mindestens 6 Monate vor Ablauf der Drei,- bzw. Sechsjahresfrist schriftlich und per Einschreiben zustelllen lassen.
Baurecht in Frankreich – Fachanwälte von Alaris Law
Die Anwälte der Kanzlei Alaris Law beraten französische, deutsche und internationale Baufirmen, Subunternehmer, Bauherren, Projektentwickler und/oder Architekten in Sachen französisches Baurecht. Als Fachanwälte für französisches Baurecht unterstützen wir Sie bereits vor Baubeginn, bei der Vertragsverhandlung und Vertragsgestaltung. Alaris-Anwälte kennen die gesetzlichen Bestimmungen in Frankreich und örtlich anwendbaren Vorschriften. Wir repräsentieren Sie bei gerichtlichen oder außergerichtlichen Expertenverfahren und vertreten Sie vor Gericht.
Als Fachanwälte für öffentliches und privates Baurecht in Frankreich unterstützen wir Sie außerdem bei Bauverträgen und Leistungsverzeichnissen. Unsere Fachanwälte begleiten die Ausführung Ihres Bauprojekts und entlastet Sie bei der Handhabung unterschiedlichster Versicherungen und Bankgarantien.
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