Frankreich zählt seit vielen Jahren zu den beliebtesten Ländern für deutsche Immobilienkäufer. Ferienhaus an der Atlantikküste, Eigentumswohnung in Paris oder Zweitwohnsitz in der Provence: Die Auswahl ist groß und der Traum von einer eigenen Immobilie im Nachbarland für viele greifbar.
Wer eine Immobilie in Frankreich kaufen möchte, sollte jedoch beachten, dass sich der Kaufprozess in einigen wesentlichen Punkten von Deutschland unterscheidet. Insbesondere die Bedeutung des Vorvertrags, die Rolle des Notars sowie bestimmte steuerliche und erbrechtliche Besonderheiten sind vielen Käufern zunächst nicht bekannt.
Eine gute Vorbereitung hilft dabei, Risiken zu vermeiden und den Immobilienkauf in Frankreich rechtssicher abzuwickeln. Im Folgenden erfahren Sie, worauf Sie beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Frankreich besonders achten sollten.
Immobilie in Frankreich kaufen als Deutscher: Gibt es Einschränkungen?
Viele Kaufinteressenten fragen sich, ob sie als deutsche Staatsangehörige ohne Weiteres eine Immobilie in Frankreich kaufen können. Grundsätzlich lautet die Antwort: Ja. Deutsche Bürger können in Frankreich sowohl ein Haus als auch eine Wohnung erwerben, ohne dafür einen Wohnsitz in Frankreich nachweisen oder besondere Genehmigungen einholen zu müssen.
Ob Sie eine Immobilie als Ferienhaus, Zweitwohnsitz, Alterswohnsitz oder Kapitalanlage nutzen möchten, spielt für den Erwerb in der Regel keine Rolle. Daher entscheiden sich viele Deutsche dafür, ein Haus in Frankreich zu kaufen oder eine Eigentumswohnung in beliebten Regionen wie der Provence, der Côte d’Azur oder im Elsass zu erwerben.
Dennoch unterscheidet sich der Immobilienkauf in Frankreich in einigen Punkten vom Kaufprozess in Deutschland. Besonders die Bedeutung des Vorvertrags, die Rolle des Notars sowie bestimmte steuerliche und erbrechtliche Besonderheiten werden von deutschen Käufern häufig unterschätzt. Wer eine Immobilie in Frankreich kaufen möchte, sollte sich deshalb frühzeitig mit den rechtlichen Rahmenbedingungen vertraut machen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.
Unsere Alaris Rechtsanwälte für Immobilienrecht und Vertragsrecht kennen sich mit allen wichtigen Aspekten rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien in Frankreich aus. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf!
Der Ablauf beim Immobilienkauf in Frankreich
Wer eine Immobilie in Frankreich kaufen möchte, sollte wissen, dass sich der Kaufprozess in einem wichtigen Punkt von Deutschland unterscheidet. Während in Deutschland meist erst der notarielle Kaufvertrag die entscheidende rechtliche Bindung schafft, kommt dem Vorvertrag in Frankreich eine deutlich größere Bedeutung zu.
Nach der Einigung über den Kaufpreis wird zunächst ein Vorvertrag unterzeichnet. Dabei handelt es sich in der Regel um einen Compromis de Vente oder eine Promesse de Vente. Bereits in diesem Dokument werden die wesentlichen Bedingungen des Immobilienkaufs festgelegt. Für Käufer und Verkäufer ist dieser Schritt daher weit mehr als eine bloße Reservierung der Immobilie.
Nach Unterzeichnung des Vorvertrags beginnt die Phase der rechtlichen und administrativen Prüfungen. Der Notar kontrolliert unter anderem die Eigentumsverhältnisse, holt erforderliche Unterlagen ein und prüft, ob dem Verkauf rechtliche Hindernisse entgegenstehen. Bis zum endgültigen Abschluss vergehen üblicherweise etwa zwei bis vier Monate.
Erst anschließend erfolgt die Unterzeichnung des notariellen Hauptvertrags, des sogenannten Acte Authentique. Mit diesem Vertrag geht das Eigentum offiziell auf den Käufer über. Gleichzeitig wird der Kaufpreis gezahlt und die Schlüsselübergabe vorgenommen.
Wer eine Wohnung oder ein Haus in Frankreich kaufen möchte, sollte deshalb bereits dem Vorvertrag besondere Aufmerksamkeit schenken. Fehler oder nachteilige Regelungen in dieser frühen Phase lassen sich später oft nur schwer korrigieren.
Der Vorvertrag: Der wichtigste Schritt beim Immobilienkauf in Frankreich
Für viele deutsche Käufer ist überraschend, dass nicht der notarielle Hauptvertrag, sondern bereits der Vorvertrag den entscheidenden Schritt beim Kauf einer Immobilie in Frankreich darstellt. Aus diesem Grund sollte der Inhalt des Vorvertrags sorgfältig geprüft werden, bevor eine Unterschrift erfolgt.
Compromis de Vente & Promesse de Vente
In der Praxis kommen vor allem zwei Arten von Vorverträgen zum Einsatz: der Compromis de Vente und die Promesse de Vente. Beide Varianten dienen dazu, die wesentlichen Bedingungen des Immobilienkaufs festzuhalten und den Weg für den späteren Hauptvertrag vorzubereiten.
- Compromis de Vente: Der Standard im Alltag. Hier binden sich beide Parteien sofort und gleichermaßen, der Käufer verpflichtet sich zum Kauf, der Verkäufer zum Verkauf.
- Promesse de Vente: Häufig bei Grundstücken oder Luxusimmobilien. Hier bindet sich zunächst nur der Verkäufer. Er gibt dem Käufer gegen eine Optionsgebühr das exklusive Recht, die Immobilie innerhalb einer Frist zu kaufen oder eben nicht.
Unabhängig von der gewählten Form sollten Käufer sämtliche Regelungen genau prüfen, da bereits in diesem Stadium wichtige Rechte und Pflichten festgelegt werden.
Die 10-tägige Widerrufsfrist für Käufer
Nach Erhalt des unterzeichneten Vorvertrags sowie der gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen steht privaten Käufern grundsätzlich eine Widerrufsfrist von zehn Tagen zu. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Käufer ohne Angabe von Gründen vom Kauf Abstand nehmen.
Nach Ablauf der Frist wird ein Rücktritt hingegen deutlich schwieriger. Verkäufer sind in der Regel bereits früher an die getroffene Vereinbarung gebunden. Umso wichtiger ist es, den Vorvertrag vor der Unterzeichnung sorgfältig prüfen zu lassen.
Die Anzahlung & ihre rechtlichen Folgen
Üblicherweise wird nach Unterzeichnung des Vorvertrags eine Anzahlung geleistet. Diese beträgt häufig zwischen fünf und zehn Prozent des vereinbarten Kaufpreises. Das Geld wird dabei nicht direkt an den Verkäufer überwiesen, sondern auf ein dafür vorgesehenes Konto des Notars eingezahlt.
Kommt der Kauf anschließend ohne rechtlich anerkannten Grund nicht zustande, kann die Anzahlung ganz oder teilweise verloren gehen. Käufer sollten daher genau verstehen, unter welchen Voraussetzungen sie sich später noch vom Vertrag lösen können.
Aufschiebende Bedingungen als wichtige Absicherung
Eine besondere Rolle spielen sogenannte aufschiebende Bedingungen. Sie sorgen dafür, dass der Kauf nur dann wirksam wird, wenn bestimmte Voraussetzungen tatsächlich eintreten.
In der Praxis betrifft dies häufig die Finanzierung durch eine Bank. Darüber hinaus können auch behördliche Genehmigungen, geplante Bauvorhaben oder mögliche Vorkaufsrechte berücksichtigt werden. Solche Regelungen bieten Käufern zusätzliche Sicherheit und sollten individuell auf das jeweilige Immobilienprojekt abgestimmt werden.
Welche Unterlagen sollten Käufer unbedingt prüfen?
Bevor Sie eine Immobilie in Frankreich kaufen, sollten Sie nicht nur den Vorvertrag sorgfältig prüfen, sondern auch sämtliche verfügbaren Unterlagen zur Immobilie. Diese Dokumente geben Aufschluss über den Zustand des Objekts sowie mögliche rechtliche oder technische Risiken.
Technische Pflichtgutachten der Immobilie
Beim Immobilienkauf in Frankreich ist der Verkäufer verpflichtet, verschiedene technische Gutachten bereitzustellen. Diese werden in einem sogenannten Dossier de Diagnostic Technique (DDT) zusammengefasst und sollen Käufern eine fundierte Entscheidungsgrundlage bieten.
Besondere Aufmerksamkeit verdient der Energieausweis. Er informiert über die energetische Qualität der Immobilie und kann Hinweise auf einen möglichen Sanierungsbedarf liefern. Darüber hinaus gehören je nach Alter und Lage des Gebäudes weitere Untersuchungen zum Pflichtumfang, beispielsweise zu Asbest, Blei, dem Zustand von Elektro- und Gasanlagen oder zu möglichen Natur- und Umweltrisiken.
Gerade bei älteren Häusern oder Eigentumswohnungen können diese Gutachten wichtige Informationen über künftige Investitionen und Instandhaltungskosten liefern.
Eigentumsverhältnisse & Belastungen
Neben dem technischen Zustand sollten auch die rechtlichen Verhältnisse der Immobilie geprüft werden. Dazu zählen insbesondere bestehende Dienstbarkeiten, Wegerechte oder sonstige Nutzungsbeschränkungen, die den Wert oder die Nutzung der Immobilie beeinflussen können.
Ebenso empfiehlt es sich zu prüfen, ob bauliche Veränderungen ordnungsgemäß genehmigt wurden und ob die tatsächliche Nutzung der Immobilie mit den geltenden Vorschriften übereinstimmt. Eine sorgfältige Prüfung dieser Unterlagen hilft dabei, unangenehme Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden.
Die Rolle des Notars beim Kauf einer Immobilie in Frankreich
Der Notar nimmt beim Kauf einer Immobilie in Frankreich eine zentrale Rolle ein. Er begleitet die Transaktion, erstellt bzw. prüft die Vertragsunterlagen und sorgt dafür, dass der Eigentumsübergang rechtlich wirksam vollzogen wird. Zudem kontrolliert er verschiedene rechtliche Voraussetzungen und übernimmt die erforderlichen Registrierungen bei den zuständigen Behörden.
Viele deutsche Käufer gehen davon aus, dass ein einziger Notar beide Parteien vertritt. In Frankreich ist es jedoch üblich, dass Käufer und Verkäufer jeweils ihren eigenen Notar beauftragen. Dadurch entstehen in der Regel keine höheren Kosten, da die gesetzlichen Gebühren zwischen den beteiligten Notaren aufgeteilt werden.
Insbesondere für Käufer aus Deutschland kann ein eigener Notar von Vorteil sein. So ist sichergestellt, dass die eigenen Interessen berücksichtigt werden und offene Fragen frühzeitig geklärt werden können.
Auch die Notarkosten sollten bei der Finanzplanung berücksichtigt werden. Bei Bestandsimmobilien liegen diese häufig bei etwa sieben bis acht Prozent des Kaufpreises. Bei Neubauten fallen sie in der Regel deutlich geringer aus. Wichtig ist dabei, dass der größte Teil dieser Kosten auf Steuern und staatliche Abgaben entfällt. Das eigentliche Honorar des Notars macht lediglich einen vergleichsweise kleinen Anteil aus.
Steuern, laufende Kosten & weitere Besonderheiten
Wer ein Haus oder eine Wohnung in Frankreich kauft, sollte nicht nur den Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten berücksichtigen. Auch nach dem Erwerb können laufende steuerliche Verpflichtungen entstehen, die bei der Planung berücksichtigt werden sollten.
Grundsteuer & Wohnsteuer
Eigentümer einer Immobilie in Frankreich müssen grundsätzlich die sogenannte Taxe Foncière entrichten. Dabei handelt es sich um eine jährliche Grundsteuer, deren Höhe unter anderem von der Lage und Größe der Immobilie abhängt.
Zusätzlich kann für bestimmte Immobilien weiterhin eine Taxe d’Habitation anfallen. Während diese für viele Hauptwohnsitze abgeschafft wurde, wird sie insbesondere bei Zweitwohnsitzen und Ferienimmobilien in zahlreichen Gemeinden weiterhin erhoben.
Besitzen Personen Immobilienvermögen in Frankreich von erheblichem Wert, kann zudem die französische Immobilien-Vermögensteuer relevant werden. Ob eine Steuerpflicht besteht, hängt vom Gesamtwert des französischen Immobilienvermögens ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Erbrechtliche Besonderheiten für deutsche Eigentümer
Ein Aspekt, der beim Kauf einer Immobilie in Frankreich häufig übersehen wird, betrifft das Erbrecht. Die erbrechtlichen Regelungen unterscheiden sich teilweise deutlich von den in Deutschland bekannten Strukturen. Dies kann insbesondere bei Ehepaaren oder Familien zu unerwarteten Folgen führen.
Wer eine Immobilie in Frankreich als Deutscher kauft und langfristig halten möchte, sollte daher frühzeitig prüfen lassen, welche Auswirkungen die französischen Vorschriften auf die spätere Vermögensnachfolge haben können. Eine rechtzeitige Gestaltung kann helfen, Konflikte und unerwünschte Ergebnisse im Nachhinein zu vermeiden.
Kauf auch ohne persönliche Anwesenheit möglich
Nicht jeder Termin im Rahmen eines Immobilienkaufs in Frankreich erfordert eine persönliche Anreise. Gerade für Käufer aus Deutschland kann dies eine erhebliche Erleichterung darstellen, da sich mehrere Reisen nach Frankreich häufig vermeiden lassen.
Für den Vorvertrag oder den späteren Hauptvertrag kann in vielen Fällen eine Vollmacht erteilt werden. Dadurch wird eine Vertrauensperson oder ein Vertreter bevollmächtigt, die erforderlichen Dokumente im Namen des Käufers zu unterzeichnen. Welche Form hierfür vorgesehen ist, hängt vom jeweiligen Einzelfall und den Anforderungen des Notars ab.
Darüber hinaus nutzen französische Notariate zunehmend digitale Verfahren. Unter bestimmten Voraussetzungen können einzelne Schritte heute auch über gesicherte Fernsignaturen und digitale Identifizierungsverfahren abgewickelt werden. Dadurch wird der Kaufprozess insbesondere für ausländische Käufer deutlich flexibler.
Wer eine Immobilie in Frankreich kaufen möchte, sollte daher frühzeitig mit dem zuständigen Notar besprechen, welche Möglichkeiten bestehen. So lässt sich der Kauf oftmals effizient organisieren, ohne für jeden Termin persönlich vor Ort sein zu müssen.
Fazit zum Immobilienkauf in Frankreich: Vor dem Vorvertrag genau prüfen
Ob Ferienhaus, Eigentumswohnung oder Kapitalanlage: eine Immobilie in Frankreich zu kaufen, ist für deutsche Erwerber grundsätzlich unkompliziert möglich. Dennoch unterscheidet sich der Kaufprozess in einigen wesentlichen Punkten vom deutschen Recht.
Besondere Aufmerksamkeit verdient vor allem der Vorvertrag. Bereits in dieser frühen Phase werden wichtige rechtliche und wirtschaftliche Weichen gestellt. Auch die technischen Pflichtgutachten, die Prüfung möglicher Belastungen sowie steuerliche und erbrechtliche Besonderheiten sollten nicht unterschätzt werden.
Wer ein Haus oder eine Wohnung in Frankreich kaufen möchte, sollte daher ausreichend Zeit für die Prüfung der Unterlagen einplanen und rechtliche Fragen frühzeitig klären. Eine deutsch-französische Beratung, wie durch die Kanzlei Alaris Law, kann dabei helfen, Risiken zu erkennen und den Immobilienkauf rechtssicher vorzubereiten.