Loyers commerciaux en p\u00e9riode de Covid-19 : Etat de la jurisprudence (suite et fin ?)<\/p>\n\n\n\n
Dans un pr\u00e9c\u00e9dent article paru en mars 2021, nous avons expos\u00e9 un rappel des dispositions l\u00e9gales exceptionnelles adopt\u00e9es ainsi qu\u2019un \u00e9tat de la jurisprudence, en mati\u00e8re de paiement des loyers commerciaux pendant la crise sanitaire.<\/em><\/p>\n\n\n\n De nouvelles d\u00e9cisions sont intervenues depuis, dont les plus significatives sont expos\u00e9es ci-apr\u00e8s. La jurisprudence \u00e9tant partag\u00e9e, il faut donc attendre la position des Cours d\u2019Appel et surtout celle de la Cour de Cassation.<\/p>\n\n\n\n En l\u2019esp\u00e8ce, le preneur exer\u00e7ait une activit\u00e9 de pr\u00eat \u00e0 porter dans une galerie commerciale.<\/p>\n\n\n\n Aux fins de contester l\u2019exigibilit\u00e9 du loyer pendant la pand\u00e9mie, le preneur a invoqu\u00e9 plusieurs moyens juridiques, dont l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution (article 1219 du code civil) et la destruction de la chose lou\u00e9e (article 1722 du Code civil).<\/p>\n\n\n\n Si le premier moyen a \u00e9t\u00e9 \u00e9cart\u00e9, le Tribunal a cependant retenu le second fond\u00e9 sur la destruction de la chose lou\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Sur l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution et le manquement all\u00e9gu\u00e9 du bailleur \u00e0 son obligation de d\u00e9livrance<\/strong> : Ce moyen est \u00e9cart\u00e9 par le Tribunal, lequel apr\u00e8s avoir rappel\u00e9 que \u00ab le manquement \u00e0 l\u2019obligation de d\u00e9livrance est caract\u00e9ris\u00e9 lorsque le bailleur ne peut plus, du fait du bailleur, jouir du local commercial \u00bb<\/em>, juge qu\u2019un tel manquement n\u2019est pas caract\u00e9ris\u00e9 \u00ab lorsque le preneur ne peut acc\u00e9der au local pour un autre fait, non imputable au bailleur. Les dispositions sp\u00e9cifi\u00e9es n\u2019ont pas d\u2019effet d\u2019obliger le preneur \u00e0 garantirau preneur la chalandise des lieux lou\u00e9s et la stabilit\u00e9 du cadre normatif dans lequel s\u2019exerce son activit\u00e9 \u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n www.gide-realestate.com\/gide-conseil-de-paref-gestion-pour-lacquisition-7<\/a><\/p>\n\n\n\n Sur la destruction all\u00e9gu\u00e9e de la chose lou\u00e9e :<\/strong> : <\/strong>Aux termes de l\u2019article 1722 du code civil, <\/p>\n\n\n\n \u00ab si pendant la dur\u00e9e du bail, la chose lou\u00e9e est d\u00e9truite en totalit\u00e9 par cas fortuit, le bail est r\u00e9sili\u00e9 de plein droit ; si elle n’est d\u00e9truite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la r\u00e9siliation m\u00eame du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu \u00e0 aucun d\u00e9dommagement \u00bb.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n En l\u2019esp\u00e8ce, sur ce fondement, le Tribunal a consid\u00e9r\u00e9 que le loyer pour la p\u00e9riode du 16 mars au 11 mai 2020 n\u2019\u00e9tait pas exigible au motif que l\u2019article 1722 du Code civil \u00ab peut s\u2019appliquer, sans qu\u2019il y ait eu d\u00e9t\u00e9rioration mat\u00e9rielle, d\u00e8s lors que le preneur se trouve dans l\u2019impossibilit\u00e9 de jouir de l\u2019immeuble, d\u2019en faire usage conform\u00e9ment \u00e0 sa destination<\/em> \u00bb. Il affirme notamment qu\u2019il \u00ab est de droit qu\u2019une d\u00e9cision administrative ordonnant la suspension de l\u2019exploitation d\u2019un commerce \u00e9quivaut \u00e0 la perte de la chose lou\u00e9e \u00bb<\/em> et que \u00ab cette perte peut \u00eatre partielle, d\u00e8s lors que la fermeture pr\u00e9sente un caract\u00e8re provisoire \u00bb<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Le preneur exploitant d\u2019une salle de sport invoquait plusieurs moyens, dont la destruction de la chose lou\u00e9e retenue \u00e9galement ici par le Tribunal.<\/p>\n\n\n\n Le Tribunal estime :<\/strong><\/p>\n\n\n\n www.gide-realestate.com\/covid-19-exigibilite-des-loyers-decision-du-tribunal-judiciaire-de-toulouse-du-01-07-2021<\/a><\/p>\n\n\n\n En cons\u00e9quence, retenant le moyen tir\u00e9 de la perte de la chose lou\u00e9e, le Tribunal consid\u00e8re que les loyers de la p\u00e9riode de fermeture des locaux ne sont pas dus ; le preneur n\u2019ayant per\u00e7u aucun revenu au cours de ces derni\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n Ici, la Cour a consid\u00e9r\u00e9 qu\u2019<\/p>\n\n\n\n \u00ab entre le 15 mars 2020 et le 10 mai 2020, la soci\u00e9t\u00e9 X n\u2019a pu, en application des mesures susvis\u00e9es, utiliser les locaux lou\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 leur destination essentielle, c\u2019est-\u00e0-dire pour y recevoir sa client\u00e8le (\u2026). D\u00e8s lors, l\u2019impossibilit\u00e9 dans laquelle elle s\u2019est trouv\u00e9e pendant la p\u00e9riode en cause d\u2019utiliser les lieux lou\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 la destination convenue s\u2018analyse en une perte partielle de la chose justifiant qu\u2019elle soit, au titre de cette p\u00e9riode, dispens\u00e9e du paiement des loyers, l\u2019absence de faute du bailleur \u00e9tant inop\u00e9rante\u2026 \u00bb.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n S\u2019inscrivant dans la lign\u00e9e des jugements rendus par les TJ de La Rochelle et de Toulouse, la Cour semble donc ent\u00e9riner une consid\u00e9ration importante, \u00e0 savoir que la perte de la chose lou\u00e9e ne concerne pas que la destruction physique des locaux<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n Ainsi donc, l\u2019article 1722 du code civil ne se limite pas \u00e0 une \u00ab perte mat\u00e9rielle \u00bb de la chose lou\u00e9e mais s\u2019\u00e9tend \u00e9galement \u00e0 \u00ab la perte juridique \u00bb dans les cas o\u00f9 le preneur se trouve dans l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019en jouir ou d\u2019en faire usage conform\u00e9ment \u00e0 sa destination.<\/p>\n\n\n\n Un preneur \u00e0 bail d\u2019un local de restauration n\u2019ayant pas r\u00e9gl\u00e9 les causes d\u2019un commandement de payer visant la clause r\u00e9solutoire correspondant \u00e0 une dette locative arr\u00eat\u00e9e au 2\u00e8me<\/sup> trimestre 2020 inclus, a \u00e9t\u00e9 assign\u00e9 par son bailleur aux fins de voir constater l\u2019acquisition de la clause r\u00e9solutoire et d\u2019obtenir l\u2019expulsion du preneur.<\/p>\n\n\n\n La Cour tout en constatant que les causes du commandement de payer n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9es dans le d\u00e9lai imparti, \u00e9nonce que le preneur <\/p>\n\n\n\n \u00ab est bien fond\u00e9 \u00e0 invoquer, pour faire obstacle \u00e0 la mise en \u0153uvre de la clause r\u00e9solutoire, les dispositions de l\u2019ordonnance n\u00b02020-316 du 25 mars 2020 et celles de l\u2019ordonnance 2020-306 du m\u00eame jour, modifi\u00e9es par l\u2019ordonnance 2020-427 du 15 avril 2020, qui ont suspendu les effets des commandements et actes d\u2019ex\u00e9cution<\/em>, d\u00e8s lors que les loyers vis\u00e9s dans le commandement de payer du 10 juin 2020 (2<\/em>\u00e8me<\/em><\/sup> trimestre 2020) ont \u00e9t\u00e9 \u00e9chus apr\u00e8s le d\u00e9but de la crise sanitaire fix\u00e9 par ces textes au 12 mars 2020 et que le commandement de payer a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 pendant la p\u00e9riode juridiquement prot\u00e9g\u00e9e \u00bb.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n En cons\u00e9quence, l\u2019acquisition de la clause r\u00e9solutoire se heurtant \u00e0 une contestation s\u00e9rieuse, la cour infirme l\u2019ordonnance rendue par le juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s qui avait condamn\u00e9 le preneur.<\/p>\n\n\n\n Sur la perte de la chose lou\u00e9e, \u00e9galement invoqu\u00e9e par le preneur, la Cour consid\u00e8re qu\u2019au sens de l\u2019article 1722 du Code civil, la perte partielle <\/strong>\u00ab peut s\u2019entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l\u2019usage de la chose \u00bb.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Ce faisant, elle consid\u00e8re que le preneur \u00ab a manifestement subi une perte partielle de la chose lou\u00e9e d\u00e8s lors qu\u2019il n\u2019a pu ni jouir compl\u00e8tement ni en user conform\u00e9ment \u00e0 sa destination pendant la p\u00e9riode de fermeture \u00bb<\/em> ; mais qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une contestation s\u00e9rieuse qu\u2019il n\u2019appartient pas au juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s de trancher<\/p>\n\n\n\n Un preneur exploitant un fonds commerce de coiffure, esth\u00e9tique, parfumerie demandait \u00e0 voir juger :<\/p>\n\n\n\n Le preneur a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9 de l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de ses demandes.<\/p>\n\n\n\n Sur le manquement du bailleur \u00e0 son obligation de d\u00e9livrance<\/strong> : Selon le Tribunal, si en vertu de l\u2019article 1719 du Code civil \u00ab le bailleur est oblig\u00e9 de d\u00e9livrer au preneur la chose lou\u00e9e et d\u2019en faire jouir paisiblement le preneur pendant la dur\u00e9e du bail \u00bb <\/em>; cet article \u00ab n\u2019a pas pour effet d\u2019obliger le bailleur \u00e0 garantir au preneur la chalandise des lieux lou\u00e9s et la stabilit\u00e9 du cadre normatif dans lequel s\u2019exerce son activit\u00e9 \u00bb<\/em>.<\/p>\n\n\n\n www.gide-realestate.com\/covid-19-loyers-une-nouvelle-decision-au-fond-pro-bailleur\/<\/a><\/p>\n\n\n\n Sur la force majeure :<\/strong> Ce moyen est rejet\u00e9 par le Tribunal lequel consid\u00e8re que <\/p>\n\n\n\n \u00ab le d\u00e9biteur d\u2019une obligation contractuelle de somme d\u2019argent inex\u00e9cut\u00e9e ne peut s\u2019exon\u00e9rer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure<\/em> \u00bb.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n Sur le fait du prince<\/strong> : en droit priv\u00e9, le fait du Prince est traditionnellement d\u00e9fini comme \u00ab\u202fune d\u00e9cision de l\u2019autorit\u00e9 publique qui a pour cons\u00e9quence de porter atteinte \u00e0 l\u2019\u00e9quilibre financier de situations contractuelles et qui, en mati\u00e8re civile, peut constituer un cas de force majeure. En l\u2019esp\u00e8ce, le Tribunal \u00e9carte ce moyen au motif que <\/p>\n\n\n\n \u00ab le fait du Prince, pas plus que la force majeure, ne saurait justifier que le preneur ne s\u2019acquitte pas des sommes d\u2019argent dont il est redevable \u00e0 l\u2019\u00e9gard de son bailleur en contrepartie de la mise \u00e0 disposition des lieux lou\u00e9s<\/em> \u00bb.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n Sur la destruction all\u00e9gu\u00e9e de la chose lou\u00e9e : <\/strong>Le tribunal \u00e9carte ce moyen au motif que l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019exploiter les locaux pris \u00e0 bail par le preneur du fait des mesures administratives adopt\u00e9es dans le cadre de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire r\u00e9sulte de la nature de l\u2019activit\u00e9 \u00e9conomique exerc\u00e9e dans les lieux lou\u00e9s et non de la chose lou\u00e9e elle-m\u00eame, qui n\u2019est d\u00e9truite ni en totalit\u00e9, ni partiellement.<\/p>\n\n\n\n Sur la demande de d\u00e9lai de paiement<\/strong> : au visa de l\u2019article 1343-5 du code civil, selon lequel le juge peut, compte tenu de la situation du d\u00e9biteur et en consid\u00e9ration des besoins du cr\u00e9ancier, reporter ou \u00e9chelonner, dans la limite de deux ann\u00e9es, le paiement des sommes dues (et non au visa de l\u2019article 145-41 du code de commerce inapplicable en l\u2019esp\u00e8ce car aucun commandement de payer visant la clause r\u00e9solutoire n\u2019a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9), le tribunal rejette la demande de d\u00e9lai de paiement du preneur et ce au motif que la seule pi\u00e8ce vers\u00e9e par ce dernier, \u00e0 savoir une attestation de son expert-comptable relative \u00e0 son absence de recette pendant la p\u00e9riode courant du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 correspondant au premier confinement, est insuffisante pour mettre le tribunal en mesure d\u2019appr\u00e9cier concr\u00e8tement sa situation personnelle actuelle et sa capacit\u00e9 \u00e0 honorer les termes de l\u2019\u00e9ch\u00e9ancier de paiement qu\u2019il sollicite.<\/p>\n\n\n\n Dans ce cas d\u2019esp\u00e8ce, un preneur \u00e0 bail de boulangerie\/salon de th\u00e9\/restauration a invoqu\u00e9 plusieurs moyens juridiques pour contester son obligation de paiement de loyers et charges durant les p\u00e9riodes de confinement et de fermeture administrative de son local, dont notamment : la destruction de la chose lou\u00e9e (article 1722 du Code civil), la force majeure (article 1218 du Code civil), l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution (article 1219 du Code civil), un manquement du bailleur \u00e0 son obligation de bonne foi (article 1104 du Code civil).<\/p>\n\n\n\n Concernant le moyen tir\u00e9 de la destruction de chose lou\u00e9e <\/strong>: le Tribunal \u00e9carte ce moyen. Il consid\u00e8re que l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019exploiter les locaux pris \u00e0 bail par le preneur du fait des mesures administratives adopt\u00e9es dans le cadre de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire r\u00e9sulte de la nature de l\u2019activit\u00e9 exerc\u00e9e dans les lieux lou\u00e9s et non de la chose lou\u00e9e elle-m\u00eame.<\/p>\n\n\n\n Ce sont les activit\u00e9s \u00e9conomiques du preneur qui n\u2019ont pas pu \u00eatre exerc\u00e9es dans les lieux lou\u00e9s du fait des mesures administratives, mais l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019exploiter les locaux ne r\u00e9sulte pas de la chose lou\u00e9e elle-m\u00eame, qui n\u2019est d\u00e9truite ni en totalit\u00e9, ni partiellement.<\/p>\n\n\n\n Sur la force majeure<\/strong>, le Tribunal indique que <\/p>\n\n\n\n \u00ab s\u2019agissant d\u2019une obligation contractuelle de somme d\u2019argent, la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9bitrice ne peut s\u2019exon\u00e9rer de tout paiement en invoquant un cas de force majeure par nature irr\u00e9sistible, impr\u00e9visible et insurmontable<\/em> \u00bb, que le preneur \u00ab a vu ses besoins en tr\u00e9sorerie pour l\u2019ann\u00e9e 2020 couverts par la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re ayant dispos\u00e9 de certaines aides \u00e9tatiques<\/em> \u00bb et qu\u2019il \u00ab ne produit pas d\u2019\u00e9l\u00e9ments de comptabilit\u00e9 certifi\u00e9s permettant de justifier<\/em> \u00bb qu\u2019il \u00ab \u00e9t\u00e9 effectivement plac\u00e9e dans l\u2019impossibilit\u00e9 financi\u00e8re de faire face \u00e0 ses diff\u00e9rents engagements contractuels<\/em> \u00bb.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n Concernant l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution<\/strong>, le Tribunal rel\u00e8ve que l\u2019activit\u00e9 du preneur n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 <\/p>\n\n\n\n \u00ab affect\u00e9e par une interdiction administrative, d\u00e8s lors que l\u2019arr\u00eat\u00e9 du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives \u00e0 la lutte contre la propagation du virus Covid-19 n\u2019a pas interdit d\u2019accueil du public pour les locaux de cat\u00e9gorie M \u00e0 savoir les magasins de vente et notamment ceux de commerce de d\u00e9tail de pains, p\u00e2tisseries et confiseries en magasin sp\u00e9cialis\u00e9 dont rel\u00e8ve son \u00e9tablissement <\/em>\u00bb ; et que \u00ab la soci\u00e9t\u00e9 locataire qui a, pu stocker ses mat\u00e9riels et marchandises dans les lieux donn\u00e9s \u00e0 bail, pouvait \u00e9galement s\u2019y rendre pour pr\u00e9parer des plats \u00e0 emporter puisque le bail l\u2019y autorisait et que les d\u00e9crets <\/em>[applicables] ouvraient cette facult\u00e9 aux \u00e9tablissements de restauration, au-del\u00e0 de l\u2019autorisation d\u2019ouverture dont elle disposait d\u00e9j\u00e0 pendant toute la p\u00e9riode du premier confinement au titre du commerce de d\u00e9tail de pains, p\u00e2tisseries et confiseries<\/em>\u00bb.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n S\u2019agissant du moyen tir\u00e9 du manquement du bailleur \u00e0 son obligation de bonne foi<\/strong>, le Tribunal juge que le preneur ne peut pas se pr\u00e9valoir d\u2019une ex\u00e9cution de mauvaise foi du bail par son bailleur car <\/p>\n\n\n\n \u00ab il n\u2019a pas propos\u00e9 une adaptation des modalit\u00e9s d\u2019ex\u00e9cution de ce contrat mais a sollicit\u00e9 une annulation pure et simple de tous loyers et charges et subsidiairement, une r\u00e9duction des loyers et charges des 2\u00e8me, 4\u00e8me trimestres 2020, 1er et 2\u00e8me trimestres 2021<\/em> \u00bb.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n Enfin, le Tribunal rel\u00e8ve <\/p>\n\n\n\n \u00ab s\u2019il est justifi\u00e9 de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat \u00e0 v\u00e9rifier si ces circonstances ne rendaient pas n\u00e9cessaire une adaptation des modalit\u00e9s d\u2019ex\u00e9cution de leurs obligations respectives \u00bb, \u00ab ce devoir relevant de l\u2019obligation d\u2019ex\u00e9cuter de bonne foi les conventions n\u2019autorise pas pour autant une partie \u00e0 s\u2019abstenir unilat\u00e9ralement d\u2019ex\u00e9cuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d\u2019honorer les loyers demeurant exigibles. Son irrespect ne peut en effet avoir pour autre sanction que d\u2019engager la responsabilit\u00e9 \u00e9ventuelle des parties au contrat. <\/em>\u00bb<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n En l\u2019esp\u00e8ce, le preneur d\u2019un th\u00e9\u00e2tre n\u2019avait pas r\u00e9gl\u00e9 les loyers depuis le mois de mars 2020, <\/strong>l’activit\u00e9 des th\u00e9\u00e2tres ayant \u00e9t\u00e9 suspendue en raison de la pand\u00e9mie.<\/p>\n\n\n\n Sur la force majeure<\/strong> : <\/em>Le tribunal retient <\/p>\n\n\n\n \u00ab aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en mati\u00e8re contractuelle lorsqu’un \u00e9v\u00e9nement \u00e9chappant au contr\u00f4le du d\u00e9biteur qui ne pouvait raisonnablement \u00eatre pr\u00e9vu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent \u00eatre \u00e9vit\u00e9s par des mesures appropri\u00e9es emp\u00eache l’ex\u00e9cution de son obligation par le d\u00e9biteur. La force majeure se caract\u00e9rise par la survenance d’un \u00e9v\u00e9nement ext\u00e9rieur au d\u00e9biteur, impr\u00e9visible et irr\u00e9sistible, de sorte qu’il rende impossible l’ex\u00e9cution de l’obligation. Or l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’ex\u00e9cution, le cas \u00e9ch\u00e9ant forc\u00e9e, sur le patrimoine du d\u00e9biteur. Elle n’est, par nature, pas impossible ; elle est seulement plus difficile ou plus on\u00e9reuse \u00bb.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\nTribunal Judiciaire de La Rochelle, 23 mars 2021, n\u00b020\/02428<\/h2>\n\n\n\n
Tribunal judiciaire de Toulouse, 1er juillet 2021, n\u00b021\/02415<\/h3>\n\n\n\n
Cour d\u2019Appel de DOUAI 16 d\u00e9cembre 2021<\/h3>\n\n\n\n
Cour D\u2019appel de Paris P\u00f4le 1 Ch 3, 29 septembre 2021, n\u00b021\/00544 (statuant sur un jugement du juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s)<\/h3>\n\n\n\n
Tribunal Judiciaire de Paris, 28 octobre 2021 n\u00b016\/13087<\/h3>\n\n\n\n
Tribunal Judiciaire de Paris, 20 janvier 2022 n\u00b020\/06670<\/h3>\n\n\n\n
Cour d\u2019Appel de PARIS 20 janvier 2022 n\u00b021\/11811 (sur jugement du juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s du TJ de Paris)<\/h3>\n\n\n\n