{"id":1229,"date":"2016-03-09T14:16:04","date_gmt":"2016-03-09T13:16:04","guid":{"rendered":"http:\/\/www.alaris-law.com\/de\/?p=1229"},"modified":"2016-04-28T13:13:35","modified_gmt":"2016-04-28T11:13:35","slug":"gewerbemietvertraege-in-frankreich","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.alaris-law.com\/de\/gewerbemietvertraege-in-frankreich\/","title":{"rendered":"Gewerbemietvertr\u00e4ge in Frankreich"},"content":{"rendered":"

Mietvertr\u00e4ge in Frankreich: Miete, Mindestmietdauer, K\u00fcndigung, Untermiete.
\n<\/strong><\/p>\n

Ein Gewerbemietvertrag liegt gem. Art. L. 145-1 ff. Code de Commerce vor, wenn ein Mietobjekt im Rahmen eines kaufm\u00e4nnischen, industriellen oder handwerklichen Zweckes gegen Bezahlung eines Mietzinses an gewerbliche Mieter<\/strong> vermietet wird. Bei Vorliegen eines Gewerbemietvertrages<\/strong> werden in Frankreich die Mieter besonders gesch\u00fctzt. Beispielsweise das Recht auf einseitige Mietverl\u00e4ngerung f\u00fcr alle Mieter; das Recht des Mieters, seinen Gewerbebetrieb und<\/em> den Mietvertrag jederzeit zu ver\u00e4ussern ohne, dass der Vermieter den Mietvertrag dem Erwerber gegen\u00fcber k\u00fcndigen k\u00f6nnte.<\/p>\n

Dies ist abzugrenzen von der alleinigen \u00dcbertragung des Mietvertrages ohne Gewerbebetrieb, welche vertraglich ausgeschlossen werden kann, oder der dreij\u00e4hrigen solidarischen Haftung des ehemaligen Mieters f\u00fcr ausstehende Mietzinszahlungen bei \u00dcbertragungen des Gewerbebetriebes. Die Staatsangeh\u00f6rigkeit<\/strong> des Mieters ist bei franz\u00f6sischen Gewerbemietvertr\u00e4gen hinsichtlich dessen Schutzes nun auch unerheblich.<\/p>\n

Voraussetzung eines Gewerbemietvertrages in Frankreich<\/strong><\/h3>\n

Es m\u00fcssen, um von einem franz\u00f6sischen Gewerbemietvertrag auszugehen, gem\u00e4ss Art. L. 145-1-I, alin\u00e9a 1er du Code de Commerce kumulativ vier Voraussetzungen<\/strong> vorliegen:<\/p>\n

    \n
  1. das Mietobjekt<\/strong> muss beh\u00f6rdlich auch als Gewerbemietobjekt gemeldet sein. Andernfalls bedarf es einer Widmungs\u00e4nderung gem. Art. L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation (in diesem Fall bitte auch die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung beachten). Im Rahmen des Widmungszweckes ist es durchaus auch ratsam, als Mieter bei Unterzeichnung eines Gewerbemietvertrages eine sog. \u201etous commerces\u201c Klausel zu vereinbaren;<\/li>\n
  2. ferner muss ein Gewerbemietvertrag<\/strong> (sog. \u201ebail commercial\u201c)<\/em> unterzeichnet werden. Der Gewerbemietcharakter ergibt sich nicht bereits aus der tats\u00e4chlichen Nutzung des Mietobjektes ;<\/li>\n
  3. der Mieter muss in der Handels- oder Handwerkskammer<\/strong> eingeschrieben sein. Das hat zur Folge, dass Freiberufler (Anw\u00e4lte, \u00c4rzte, etc …) oder Vereine keine Gewerbemietvertr\u00e4ge schliessen k\u00f6nnen;<\/li>\n
  4. es muss abschiessend ein sog. \u201efond de commerce\u201c<\/strong>h. ein eingerichteter und ausge\u00fcbter Gewerbebetrieb in dem Mietobjekt ausge\u00fcbt werden.<\/li>\n<\/ol>\n

    Gesetzliche \u00c4nderungen<\/h3>\n

    Die Umsetzung des sog. \u201eloi PINEL<\/strong>\u201c, welches bereits seit dem 20. Juni 2014 Anwendung findet, hat zu wesentlichen Neuerungen und Versch\u00e4rfungen gef\u00fchrt (z.B. nun keine frei vereinbare vertragliche Aufteilung der Mietnebenkosten, Steuern und Geb\u00fchren mehr m\u00f6glich; neue detailliertere Aufteilung, welche Reperaturleistungen jeweils vom Vermieter und vom Mieter zu tragen sind; zwingendes \u00dcbergabeprotokoll bei Ein- und Auszug erforderlich; keine Mietzinsindexierung an den ICC mehr m\u00f6glich; 10 % Maximaldeckelung bei Mietzinserh\u00f6hung, etc …). Der Mietzins kann grds. alle drei Jahre angepasst werden, wobei seit der Gesetzes\u00e4nderung nun lediglich die ILC oder ILAT Indexe Anwendung finden.<\/p>\n

    Zwingende gewerbliche Mindestmietdauer<\/h3>\n

    Ein franz\u00f6sischer Gewerbemietvertrag wird auf mindestens 9 Jahre<\/strong> geschlossen mit einer einseitigen K\u00fcndigungsm\u00f6glichkeit des Mieters nach drei oder sechs Jahren. Aus diesem Grund wird diese Form des Mietvertrages in Frankreich auch gew\u00f6hnlich als 3\/6\/9<\/strong> bezeichnet. Der Gewerbemietvertrag in Frankreich kann nat\u00fcrlich auch auf l\u00e4ngere Zeit geschlossen werden.<\/p>\n

    Gewerbemietvertr\u00e4ge mit gesetzlich<\/u> l\u00e4ngeren oder k\u00fcrzeren Mietvertragslaufzeiten fallen nicht unter die Regelungen der frz. Gewerbemietvertr\u00e4ge (z.B. bail emphyt\u00e9otique, bail \u00e0 construction, concession immobili\u00e8re, baux d\u00e9rogatoires, contrat de location saisonni\u00e8re, convention d’occupation pr\u00e9caire, etc \u2026).<\/em><\/p>\n

    Unbefristete Gewerbemietvertr\u00e4ge <\/strong>sind unzul\u00e4ssig. Der Mieter kann grunds\u00e4tzlich alle drei Jahre den Mietvertrag einseitig k\u00fcndigen. Vertragliche Ausnahmen hiervon sind bei ausschliesslicher B\u00fcromiete<\/strong> oder bei l\u00e4nger als neun Jahren laufenden Mindestmietvertragslaufzeiten m\u00f6glich. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter eine K\u00fcndigungsfrist<\/strong> von mindestens 6 Monaten einh\u00e4lt und das K\u00fcndigungsschreiben per Gerichtsvollzieher zugestellt wird. Seit der Umsetzung des loi PINEL kann der Gewerbemietvertrag nun auch per Einschreibebrief mit R\u00fcckschein formwirksam gek\u00fcndigt werden.<\/p>\n

    K\u00fcndigung des gewerblichen Mietvertrages<\/h3>\n

    Wie bereits beschrieben hat der Mieter im Gegensatz zum Vermieter in Frankreich die M\u00f6glichkeit, den Mietvertrag grunds\u00e4tzlich alle drei Jahre einseitig zu k\u00fcndigen. Ferner hat der Mieter auch ein Recht auf Mietzeitverl\u00e4ngerung<\/strong> nach Ablauf der vertraglichen Mindestmietdauer (d.h. 9 Jahre). Der Eigent\u00fcmer kann grunds\u00e4tzlich nur nach Ablauf der vertraglichen Mindestmietdauer die Verl\u00e4ngerung des Mietvertrages verweigern, wenn er im Gegenzug hierf\u00fcr einen teilweise sehr hohen Schadenersatz leistet (sog. \u201eindemnit\u00e9 d\u2019eviction\u201c)<\/em>.<\/p>\n

    Eine pauschale Festsetzung dieser Schadenersatzh\u00f6he<\/strong> im Gewerbemietvertrag ist nicht zul\u00e4ssig. Ausnahmen von der Regelung der einseitigen Mietfristverl\u00e4ngerung und Schadenersatzleistung bestehen dann, wenn ein wichtiger Grund<\/strong> vorliegen sollte (z.B. der Zustand des Geb\u00e4udes erm\u00f6glicht keine Weitervermietung mehr, es sind gr\u00f6ssere Arbeiten oder gar der Abriss des Geb\u00e4udes geplant). Es besteht auch die M\u00f6glichkeit, diese Ausnahmen vertraglich so zu gestalten, dass dem Vermieter<\/strong> ebenfalls ein einseitiges K\u00fcndigungsrecht<\/strong> alle drei Jahre bei Vorliegen dieser Ausnahmen einger\u00e4umt wird.<\/p>\n

    In der Regel sind in den franz\u00f6sischen Mietvertr\u00e4gen ebenfalls ausserordentliche vertragliche<\/strong> K\u00fcndigungsklauseln <\/strong>vorgesehen (sog. \u201eclause resoultoire\u201c<\/em>). Hiernach k\u00f6nnen die Mietvertragsparteien das Mietverh\u00e4ltnis jederzeit einseitig k\u00fcndigen und Schadenersatz geltend machen, wenn unter Beachtung gewisser Formerfordernisse die jeweils andere Partei wichtige vertragliche Bestimmungen nicht einhalten sollte (z.B. fehlende Zahlung des Mietzinses).<\/p>\n

    Es ist nat\u00fcrlich jederzeit m\u00f6glich, dass die Vertragsparteien im gegenseitigen Einverst\u00e4ndnis das Mietverh\u00e4ltnis jederzeit und vorzeitig aufheben.<\/p>\n

    Sollte der Vermieter das Mietobjekt verkaufen<\/strong> wollen hat seit dem 18. Dezember 2014 der Mieter ein Vorkaufsrecht.<\/p>\n

    Untermietverh\u00e4ltnis<\/h3>\n

    Die Untermiete eines gewerblich genutzten Mietobjektes ist nur mit Zustimmung des Eigent\u00fcmers<\/strong> m\u00f6glich. Eine konkludente Genehmigung des Vermieters ist nur unter Umst\u00e4nden ausreichend. Sollte der Mieter ein Untermietverh\u00e4ltnis anstreben, welches vertraglich nicht bereits ausgeschlossen wurde, ist ihm zu empfehlen, den Eigent\u00fcmer per Gerichtsvollzieher oder eingeschriebenen Brief mit R\u00fcckschein von der geplanten Untervermietung zu unterrichten und ihm eine Frist zu gew\u00e4hren, innerhalb der er die Untermiete genehmigen oder ablehnen kann.<\/p>\n

    Mietzins und Mietkaution<\/h3>\n

    In der Regel sehen franz\u00f6sische Gewerbemietvertr\u00e4ge vor, dass der Mietzins, der zumindest bei Vertragsunterzeichnung frei vereinbart <\/strong>wird (bei Verl\u00e4ngerungen von Mietvertr\u00e4gen finden die gesetzlichen Schutzmechanismen Anwendung), monatlich im Voraus zu bezahlen ist und eine Mietkaution in H\u00f6he von 1 bis 3 Monaten hinterlegt werden muss. Auf die geleistete Mietkaution f\u00e4llt keine MwSt. an. Eine sog. \u201eclause recettes\u201c<\/em>, bei der der Mietzins von dem Umsatz des Mieters abh\u00e4ngt, ist zu vermeiden. Es kann aber auch vereinbart werden, dass der Mietzins erst am Ende eines jeden Monats f\u00e4llig wird.<\/p>\n

     <\/p>\n

    \u2014<\/p>\n

    Rechtlicher Hinweis: Die Beitr\u00e4ge auf unserer Homepage alaris-law.com erheben keinen Anspruch auf Aktualit\u00e4t und Vollst\u00e4ndigkeit und sollen lediglich einem ersten \u00dcberblick dienen. Insbesondere k\u00f6nnen diese Beitr\u00e4ge keine umf\u00e4ngliche anwaltliche Beratung ersetzen. Unsere Kanzlei kann mithin hierf\u00fcr keine Haftung \u00fcbernehmen. F\u00fcr verbindliche Ausk\u00fcnfte stehen wir Ihnen jedoch gerne mit unserem Team zur Verf\u00fcgung.<\/em><\/p>\n

    Eine Information von ALARIS AVOCATS.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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